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            中央空調主機運行原理及清洗
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            新聞報道--如何做好物業設備管理  
            一、熟悉設備的運行情況
                管理好物業設備是關系到業主的切身利益,關系到物業能否保值增值。掌握物業設備的運行管理,首先應熟悉小區(大樓)的各類管線,結構的分布情況,因為它是設備與終端業主之間的聯系紐帶,同時工作人員還需熟悉設備的結構原理、工作方式,對各類發電機組、變壓器,水泵等設備性能要做到了如指掌。對新接管的物業,要加強設備接管驗收,對設備運行情況進行跟蹤、監測,記錄,消除設備存在的隱患,日常管理要根據物業設備運行的負載變化,如夏季業主用水,用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點,工作人員可對路燈進行合理、適時調度,通過物業設備負載能力和調配特點,發掘設備潛能,做到物盡其用,充分發揮設備的使用價值。

            二、建立設備管理體系
                俗話說“沒有規矩、不成方圓”,要做好物業設備管理就必須建立和完善設備管理體系,對設備進行規范化、標準化、專業化的管理,具體如下:
                1、建立設備管理質量體系:設備管理是一項長期性,綜合性的工作,對設備管理要引入ISO9001質量管理體系,如建立機房管理制度,供、配電管理制度,設備維修制度等,對設備進行規范化、標準化管理操作并嚴格執行,做到責任到崗、任務到人,用科學化的管理來提高服務質量和管理水平。
                2、建立績效考核機制:為了提高工作效率和服務質量,建立設備管理考核,督查機制.制定設備管理考核標準,如設備上要有設備卡、設備臺賬,水泵閥門開啟要靈活不得滲漏,設備房要保持清潔不得堆放雜物等,定期,不定期對各小區(大樓)的設備進行現場檢查、考核,做到優勝劣汰,賞罰分明,調動員工的工作積極性,增強企業凝聚力和向心力。
                3、建立設備檔案:物業的設備結構復雜、管線縱橫,對設備原始檔案要進行歸檔匯總、登記造冊,對設備系統的資料如竣工圖等進行保管,對系統中一些常出現問題的重點部位,拍照并在資料中予以注釋,為以后解決問題提供依據。如發電機等一些重大設備發生故障時需原生產廠家維修時,通過設備臺賬及時與生產廠家和聯絡人取得聯系,為設備及時維修贏得寶貴時間。故對設備建立設備卡、設備臺賬、技術檔案等,按照檔案管理要求,實行專業化、科學化管理,使設備管理適應現代化管理需求,同時為設備的及時維修,確保設備的完好與使用安全提供科學依據。

            三、對設備進行維修保養
                設備在于管理,好的設備若得不到及時維修保養,就會常出故障,縮短其使用年限。對設備進行維修保養是保證設備運行安全,最大限度地發揮設備的有效使用功能,因此,對設備進行維修保養,做到以預防為主,堅持日常保養與科學計劃維修相結合即:
                1、堅持做到“三好、四會、五定”?!叭谩奔磳υO備用好、修好、管理好;“四會”即是對設備會使用、會保養、會檢查、會排除故障,“五定”即對設備進行清潔,潤滑、通風、檢修時做到定人、定點、定時、定質和定責。對重大的主要設各采用預防性維修,防止設備出現故障,對一般設備做好日常維修保養。
                2、注重安全管理。對設備進行維修保養時,要以人為本,做好安全管理工作,操作人員應嚴格按照操作規程和制度開展工作,如操作人員在檢修電氣設備時,應做好必要的防護,操作人員使用個人防護工具,在閘刀上掛“有人操作、禁止合閘”等標識牌,提高安全意識,防止意外事發生,因為設備管理最基本和最重要的要求是保證設備體系運行安全,用戶使用安全和操作人員操作安全。
                3、結合實際、降耗節能。物業管理企業必須建立適合于自身特點的設備維修保養方案,遵循安全、經濟、合理、實用的原則,有計劃,有步驟地進行,做好設備的預防性維修保養,將設備故障隱患消滅在萌芽狀態,同時在物業設備維修中提出節能改造可行性方案,盡可能采用節能設備、經濟適用且品質優良的材料,修舊利廢、合理更新,達到降耗節能、延長設備使用壽命的目的,從而降低設備運行維修費用,培養管理隊伍的創新精神,維護業主的權益。

            四、以人為本、提高員工綜合素質
                一流的設備有賴于一流的管理人才,在智能化程度較高,硬件設施配備完善的物業中,高素質的專業人才在設備管理中的作用尤顯突出,因此,以人為本,合理開發和利用人才,精心培育一支技術精湛、作風優良的管理隊伍是做好設備管理的精髓,而培養一支高水平的管理隊伍,應堅持做到:
                1、樹立質量服務意識。物業管理是服務性行業,員工即使有一流的技術,但沒有為業主服務的意識也是搞不好物業設備管理,因此培養員工的服務意識和責任心,把為業主服務貫徹到具體工作中去,至真至誠為業主服務,確保設備運行安全。
                2、提高員工業務技能。業務技能的高低直接反映出服務質量和工作效率,對各崗位專業操作人員做到崗前培訓、持證上崗、在崗輪訓,對員工做好傳、幫、帶,即根據設備性能特點由老員工搭配新員工,老員工帶新員工,公司技術骨干人員將理論聯系實際,對設備進行現場操作、指導相關人員,通過各種途徑,切實提高相關人員的業務技能,使員工能滿足各崗位要求。
                總之,隨著設備物業管理的內外環境的不斷改善,各物管企業在設備物業管理中結合自身設備運行狀況,總結設備運行管理經驗,創新發展,加強高新技術應用,降耗節能,提高設備的使用率和完好率,為業主創造一個良好的工作和生活環境,使其物業最終保值、增值。
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